Moradores do litoral norte de Maceió têm vivenciado intensas perturbações diante da transformação da região em um canteiro de obras de grandes espigões à beira-mar. Na Garça Torta, a conhecida e estreita Rua São Pedro se tornou um exemplo chave dessa tendência, diante de uma construção que levanta, nesse momento, um megaempreendimento de 20 andares do tipo “pé-de-areia”.

As obras para o prédio seguem em pleno curso,  mesmo sob recomendação dos ministérios públicos de que, até a atualização do Plano Diretor de Maceió, licenciamentos fossem suspensos. Enquanto isso, moradores e especialistas apontam  as contradições do Estudo de Impacto e dos relatórios, acrescentando que a obra só agrava os problemas apontados pelo documento produzido.

De acordo com os moradores, as atividades em relação à obra têm acontecido de forma ainda mais intensa nos últimos dias, inclusive em feriados. “Trabalharam e usaram britadeira na sapata de fundação das casas aqui do condomínio. O primeiro sobrado tremia.Uma das moradoras falou com encarregado, e disse que queria tentar via diálogo”, contou.

“Acho que não ter placas de autorizações e licenciamento é grave, e acho que para mexer nas sapatas e muros vizinhos, deveria ter pelo menos perícia e autorização do CREA, não sei direito”, relata uma moradora, questionando também sobre a existência do Estudo de Impacto de Vizinhança, cuja comunidade não chegou a ter acesso.

Dom Pietro x São Pedro: um exemplo emblemático

Morador da Garça há 18 anos, o médico Bruno Fontan relata como a comunidade tem sido afetada pelos mais diversos aspectos dessa construção. ” Dom Pietro digamos que é o empreendimento mais simbólico no momento, aqui na Garça Torta, desse projeto de especulação imobiliária que vem avançando em toda a cidade. Principalmente, particularmente, aqui no litoral norte. “Pé de areia”, como o próprio nome já diz, é um prédio de 20 andares na beira da praia, num bairro onde você vê uma enormidade de problemas de estrutura, e que não tem como a gente não se convencer de que vai piorar demais a situação do bairro”, declarou.

De acordo com Fontan, os moradores temem que a falta de acesso a serviços pode ser ainda maior diante de um empreendimento dessa extensão no local. “Coincidentemente, essa semana, na rua que ele está sendo construído, faltou energia durante muito tempo. Além disso, sempre teve problema de água. Passamos mais de 15 dias sem água, por duas vezes, no ano passado. São episódios recorrentes, que só têm piorado, e que vão piorar ainda mais quando esse prédio for construído. Serão quantos apartamentos por andar? Quantos carros? Quantas apartamentos consumindo energia, consumindo água?”, questionou.

A professora da Arquitetura e Urbanismo da UFAL, Maria Angélica, que também reside na Garça Torta há mais de 20 anos, conta que vem acompanhando as transformações da região há muito tempo, buscando mobilizar esforços junto à comunidade para que o bairro fique protegido de violações – sobretudo cometidas contra as pessoas mais vulnerabilizadas no local. “Está lá um prédio que vai causar um enorme sombreamento na praia. Então ele é oferecido como um lugar para as pessoas viverem a natureza, mas na verdade vai destruir a natureza, porque ali é uma região de arrecifes. A gente tem as tartarugas que vão para a costa e tudo isso vai receber um sombreamento enorme, além de um deslocamento dos ventos, que certamente vai acontecer, porque a gente já sente aqui na pista, na pista AL 101 Norte, quando a gente passa em um desses grandes prédios que foram construídos”.

Além do desequilíbrio ecológico causado pelo paredão vertical, a professora de arquitetura e urbanismo acrescenta os prejuízos do outro lado do  empreendimento, ou seja, dentro da rua São Pedro. “Você veja a ironia, então, na rua São Pedro colocado um Dom Pietro. Não é? Uma ruazinha pequena e uma praia muito frequentada, não tanto por turistas, mas pelos moradores de Maceió, e a rua é muito estreita, então você imagina caminhões e caminhões chegando com material, e a sucção do lençol freático. Essa água vai ser modificada, sugada, alterada, porque eles vão ter que fazer uma grande modificação e qual o benefício para a cidade? Nenhum!”, comenta. “Não é que a gente não queira mudança. A vida é mudança. Só que há trechos que têm uma forma de vida diferente e que esses edifícios verticais vão impactar. A Rua São Pedro é esse lugar tranquilo, cheio de histórias”, relata, explicando que se trata de um trecho centenário que ainda tem casas de taipa, resultado de uma ocupação de sítios onde moravam pescadores, agricultores e outras pessoas com casas de veraneio”, explica.

O que diz a construtora

Em resposta à Mídia Caeté, a Bezerra Empreendimento encaminhou uma nota informando que toda a documentação está regular e até mesmo que já apresentou um Estudo de Impacto de Vizinhança. “O que está sendo realizado no local, neste momento, é exclusivamente a execução dos muros de divisa e as contenções laterais, etapas preparatórias necessárias para garantir segurança e delimitação correta do terreno”, declarou, afirmando ainda que as construções ocorrem nos horários definidos por lei.

No entanto, uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), enviada pela própria construtora, descrimina a existência de obra de fundação profunda, com data de início em  21/11/2025 e previsão de término: 23/12/2025. Arquitetos consultados pela Mídia Caeté explicaram que obra de fundação profunda em estacas de concreto são típicas da construção do imóvel em si, não sendo típicos a “muros de divisa”.

A Bezerra Empreendimento informou, ainda, que as regras aplicadas à suspensão do licenciamento em razão do Plano Diretor não se enquadram ao Dom Pietro, por ter sido “protocolado” há dois anos.

Entretanto, a recomendação do Ministério Público Estadual, que você pode ler na íntegra clicando aqui deixa expresso que a suspensão de licenciamentos deve ocorrer até a atualização do Plano Diretor, com apenas duas exceções: os (licenciamentos de empreendimentos) que se enquadram como interesse social e os que possuem habite-se, documento que só pode ser emitido quando da obra já finalizada, o que não é o caso de Dom Pietro.

A construtora também apresentou um alvará de licença de construção – contestando a informação na placa da frente do terreno de que estaria vencido. O alvará em questão foi emitido pela SEMURB em maio de 2025, três meses após a recomendação do MPE. Uma vez que a SEMURB – que emitiu o alvará – já não existe mais, a Mídia Caeté contactou o IPLAN, Instituto criado pela Prefeitura de Maceió e que agora é responsável por esses licenciamentos. Até a finalização da reportagem, o Instituto não emitiu qualquer resposta, limitando-se a confirmar estar “ciente” de que a reportagem seria publicada.

Já o Ministério Público Federal informa que a situação envolvendo o empreendimento mencionado é objeto de inquérito civil público em curso, por meio do qual vêm sendo analisadas as representações recebidas.

“No âmbito dessa apuração, o MPF obteve informações do Iplam acerca do processo de licenciamento, tendo sido confirmada, pelo Município de Maceió, a inexistência de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). O Município também explicita condicionantes que devem ser cumpridas pelo empreendimento para a eventual emissão de autorização definitiva, as quais, conforme as informações mais recentes disponíveis, ainda não foram atendidas.

Diante da necessidade de constatação da situação atual, o Ministério Público Federal determinou a realização urgente de vistoria por parte do setor técnico competente, a fim de apurar se há obras em andamento no local e avaliar o cumprimento das exigências estabelecidas pelo ente municipal, para adoção das medidas cabíveis.”

Questionada sobre a inexistência do Estudo de Impacto de Vizinhança, a construtora declarou já ter sido apresentado este e os demais documentos necessários, como por exemplo o Relatório de Impacto de Vizinhança. A empresa também enviou o anexo os referidos documentos, que podem ser visualizados na íntegra:

Relatório de Impacto de Vizinhança

Nota de Esclarecimento – Dom pietro

Especialistas também contestam documento e ‘mitigações’ apresentadas

Os documentos encaminhados pela construtora foram recebidos por especialistas, que afirmam pretender se debruçar sobre as informações apresentadas. Entretanto, a partir de uma visualização prévia, já destacam uma série de pontos que acreditam ser, no mínimo, questionáveis, a respeito da obra em questão.

Entre as informações trazidas pelo relatório, o documento apresenta que o empreendimento Don Pietro Residencial Beach Club “mostra que ele é um edifício residencial de 20 andares, com dois subsolos e áreas de lazer, totalizando 106 vagas de estacionamento. A construção de um prédio tão alto em uma área de construções baixas causa uma mudança significativa na paisagem e na densidade populacional. Embora o projeto seja visto como um passo no crescimento urbano da região, sua execução precisa ser planejada para garantir que ele se encaixe bem no entorno e não comprometa o equilíbrio com a vizinhança”.

Ao destrinchar o Relatório, entretanto, algumas reclamações de moradores contestam o conteúdo do RIV e a real capacidade de mitigar esses problemas que deverão seu causado com o empreendimento.

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Procurado pela Mídia Caeté para analisar os documentos expostos, o arquiteto e urbanista Airton Omena Jr contextualiza que há uma intensa pressão do mercado imobiliário para ocupar o território do litoral norte com um modelo de urbanização que não condiz com a realidade da área e com o agravo da crise climática e ambiental.

Essa discussão, segundo o urbanista, tem sido exaustivamente levantada entre técnicos e moradores, que defendem a importância do baixo adensamento nas áreas costeiras e de apps – caso do litoral norte – tanto por questões geológicas, de infraestrutura como também climáticas.

“Esse tipo de ocupação gera o espalhamento da cidade, expõe a população para além do risco geológico, climático, de saúde e riscos a morte, expõe também a perdas de patrimônio natural, público e privado. Público quando há dano em equipamentos públicos como calçadas, ruas, infraestruturas de energia, saneamento entre outros como pode ser observado em vários pontos do litoral maceioense decorrente da erosão costeira. Perda de patrimônio privado quando se arruína imóveis particulares como edifícios residenciais de todo tipo e empreendimentos de serviços como pousadas e hotéis que podem perder sua estabilidade e vir a ruir completamente com a erosão e a desestabilização do solo. O adensamento pressionado pelo mercado imobiliário também tencionará a infraestrutura local, haverá aumento da demanda por energia e água pressionando o sistema de abastecimento e saneamento por exemplo. A mobilidade, que já é um problema local, será impactada e isso em uma rua que estreita, já é fator de reclamação recorrente entre moradores. Tudo isso é impacto de vizinhança, sabe? E essas questões estão, de certa forma, listado neste EIV apresentado pela construtora mas, da forma como está apresentado e a realidade local, parece mais um paradoxo do que um documento de apoio à liberação de obra”, afirma.

Além do mais, Omena chama atenção para a diferença entre legalidade e regularidade em casos como este.

“No Código Florestal, toda restinga é área de APP, estando ocupada ou não, dado suas questões de fragilidade geológica e de drenagem, de risco a segurança social e equilíbrio de fauna e flora. Essa definição é reforçada por decisão confirmada no STF onde foi “considerada APP de Restinga a faixa litorânea de até 300 m a partir da linha de preamar máxima atual local”, explica, acrescentando referir-se ao art. 3º, inciso IX, alínea “a”, da Resolução do CONAMA nº 303/2002, cuja eficácia foi confirmada pelo STF nas ADPF nº 747, 748 e 749 .

“Isso significa que toda esta área ocupada, com um adensamento desse tipo – essa verticalização – seria ilegal, o que parece não impedir de estar regular/licenciada. Isso quer dizer que órgãos licenciadores aqui do estado – o técnico responsável pela liberação desta obra – pode ter tornado regular aquela ocupação, mas ela parece ser ilegal por lei, já que nem o Código Florestal nem a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766) não admitem uma ocupação desse tipo em uma área de fragilidade que, novamente, pode expor a riscos de saúde e até morte a população, bem como perda de patrimônio público e privado como ja foi explicado”

Neste caso, de acordo com o especialista, seria importante entender quais critérios foram considerados para a liberação desse empreendimento. Quais foram os critérios de avaliação e quais contextos e justificativas que apoiam um adensamento desse tipo, numa área frágil ambientalmente e em um contexto de crise climática que atravessamos? Não me parece que crise do clima e segurança social não foram nem razoavelmente considerados, fato que contraria o consenso internacional entre cientistas e ambientalistas sobre a urgência em desestimular o adensamento populacional e depositar materiais nocivos ao meio ambiente e saúde nas áreas costeiras do mundo”.
Outra situação a ser alertada é que o documento do Plano de Gestão Integrada da Orla Maceió – PGI-Orla Maceió – AL – que também é contrário a obras desse tipo.

“Esse documento reforça a priorização da função social e ambiental da faixa de costa do município e o desejo da população em manter a paisagem horizontal e sem adensamento. O documento foi construído participativamente e seguindo critérios da Secretaria de patrimônio da união – SPU para sua formulação. É importante reafirmar que não é apenas questão do direito à cidade que está sendo enfatizado, é preciso considerar a segurança social e o avanço do mar que já acontece em riacho doce e garça torta e já invadiu lotes, casas e edifícios menores, imagine o cenário de um prédio inteiro, de 20 andares, tendo de ser evacuado em emergência, o desastre que poderia gerar. O problema do adensamento em faixa costeira não é uma questão Brasileira, mas um problema mundial por questões como essa”, explica.