Desde que o prefeito João Henrique Caldas, às vésperas de seu afastamento para concorrer as eleições, entregou a minuta do Plano Diretor para a Câmara de Vereadores, a correria vem sendo grande para a leitura, enquanto interesses praticamente opostos são colocados à mesa de um confronto, que já vem se desenhando.

De um lado, entidades, ambientalistas e urbanistas se debruçam para conferir o calhamaço de documentos. O objetivo é verificar se – e o quanto – correspondem integralmente aos anseios apresentados durante as etapas de participação coletiva do projeto de revisão, e qual o nível de observância do Município sobre o alerta de especialistas de que Maceió não possui mais infraestrutura e condições ambientais e sociais para sustentar o atual modelo de exploração econômica nos territórios.

Do outro lado dessa discussão, tem o mercado imobiliário, que agora se preocupa em não conseguir dar continuidade, por exemplo, a projetos de megatorres em áreas consideradas críticas, seja por questões de impacto de vizinhança, seja por questões ambientais.

Um dos casos emblemáticos – e mais recente – trata-se do empreendimento do Grupo Record que prevê a construção do projeto de torres de 15 andares dentro da área da Lagoa da Anta.

A pressão pelo avanço do projeto não é tímida por parte do setor. O anúncio do empreendimento, que já foi alvo de debates e alertas constantes em razão de riscos ambientais, sociais e de mobilidade, foi anunciado com ainda maior ênfase dias depois da entrega da atual revisão do Plano Diretor ao legislativo municipal. O alarde é proporcional à expectativa da Construtora. De acordo com o portal Movimento Econômico,  fontes do setor imobiliário de Alagoas estimam que o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento chegam a ultrapassar R$ 1,5 bilhão. Leia a reportagem clicando aqui. 

As transações parecem fluir em meio ao risco de limitações das verticalizações interpostas pela nova revisão do PD – feita depois de discussões entre setores técnicos, empresariais e população. A Mídia Caeté procurou a ADEMI para que expusesse sua avaliação sobre a revisão do PD entregue. A associação respondeu, entretanto, por meio da assessoria de imprensa, que ainda realizariam reuniões para apresentar as avaliações e, só então, buscariam a Câmara Municipal.

O silêncio do setor imobiliário, entretanto, nada tem a ver com inércia ou falta de posicionamento. Em entrevistas efetuadas há alguns meses à imprensa, o  presidente da ADEMI já havia criticado publicamente as limitações à verticalização incutidas na minuta do Plano Diretor, chegando a afirmar que, com os critérios de largura da rua estabelecidos pelo novo documento, não poderia construir quase nada na região baixa, referindo-se então a Ipioca, Guaxuma, Pajuçara, Jatiúca, e Ponta Verde.  O empresário chegou a dizer que “andou pela cidade com o secretário”, e acrescentou: “mostramos que a exigência de 12 metros é inviável. Fizemos novo gradiente de medidas e mandamos como sugestão”, disse,  numa entrevista ao CMCast, programa de entrevistas do portal Cadaminuto.

PD deve refletir direitos à cidade e não apenas ao mercado imobiliário

Não há discordância de que, com as normativas da nova revisão do Plano Diretor, seriam poucos os lugares cuja construção de grandes torres atendem aos critérios apresentados. A questão colocada é: por que é necessário que as torres sejam tão altas e a que interesse atendem?

Para organizações como o Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-AL), o BR Cidades, e diversas outras entidades de ambientalistas e urbanistas, é preciso rememorar o lugar do Plano Diretor numa cidade,  ou seja, como um instrumento responsável por atender as divisões territoriais de acordo com os direitos à cidade – inclusive estabelecidos pelo Estatuto da Cidade- e não apenas aos desejos do mercado imobiliário. Essa distinção fica ainda mais evidente quando os destinos do futuro territorial de Maceió são lidos a partir de interesses são conflitantes.

Em nota publicada, o IAB-AL já inicia refletindo a preocupação com a “urgência” de votação apresentada pela Prefeitura, atentando que  a revisão não foi entregue antes ao Conselho do Plano Diretor, etapa que viabilizaria uma leitura mais fundamentada de toda a peça antes das votações e decisões. Em contato com a Mídia Caeté, arquitetos e urbanistas rememoram que a minuta produzida após as audiências e espaços participativos, foram entregues à Prefeitura em dezembro de 2024. Desde então, o projeto ficou imerso no Município, até a entrega “urgente” efetuada pela Prefeitura.

“É republicano, e parte do processo participativo, que essa minuta tivesse passado pelo CONSELHO DO PLANO DIRETOR antes de seguir para a Câmara para que fosse verificado se, e como, as propostas realizadas nas audiências participativas foram consideradas e como essas contribuições se expressaram nos mapeamentos e equações que devem espelhar os desejos da população para a ordenação do território de Maceió, com responsabilidade ambiental e justiça social como prevê o ESTATUTO DAS CIDADES.”

Essa atualização que chega num momento emblemático, em que as disputas pelos territórios são arregimentadas por setores econômicos desde a mineração – e a titularidade de toda a área afetada a Braskem, causadora do desastre-crime –  até o próprio mercado imobiliário, que fez da crise habitacional a “oportunidade” de alavancar os lucros com a alta de preço do metro quadrado. Há, ainda, interesses da indústria do turismo, hotelaria, e parcerias derivadas.

Alertando para as mudanças climáticas e para a impossibilidade da infraestrutura na capital alagoana suportar a ocupação e o ritmo da exploração mercadológica, os especialistas alertam: “É questionável a estrutura/capacidade de carga tanto da infraestrutura quanto do ambiente de Maceió para receber mais verticalização, adensamento, impermeabilização de solo e espalhamento da cidade sobre determinadas regiões do município principalmente naquelas de fragilidade socioambiental, APPs e planície costeira e lagunar”.

O Instituto ainda expõe como esses problemas se manifestam: “alagamentos, contaminação de corpos d’água, rebaixamento de lençóis freáticos, engarrafamentos, calor e supressão de áreas verdes, a questão da mineração, especulação imobiliária e gentrificação, erosão costeira, letargia na aplicação do PGI-Orla Maceió, entre outras questões expõem essa problemática.”

O órgão ainda reforça o alerta da narrativa de “progresso econômico” pelo mercado imobiliário. “É preciso lembrar das questões da vulnerabilidade social e assegurar que as especificidades do território alagoano — suas grotas, suas orlas e seus desafios socioambientais históricos — estejam no centro dos planos e das decisões da Política Urbana visando a garantia dos direitos à Cidade para todos e todas. Frisa-se aqui, que no cenário nacional, as cidades têm sido palco de concentração de riquezas e de reprodução de tragédias decorrentes da irresponsabilidade ambiental, a exclusão social e, num passado recente, do negacionismo científico”.

O acesso controlado em loteamento também foi alvo de críticas. Para o Instituto, o modo como o texto foi produzido abre margem para a privatização de áreas públicas extensas, incluindo áreas verdes, contradizendo as premissas mais humanistas do próprio Plano Diretor, com permissividades que orientam o documento à lógica do mercado especulativo imobiliário.

“Exemplos dessa contradição é a legitimação do acesso controlado em loteamento (art. 284 ao 293), o coeficiente de aproveitamento máximo que permite multiplicar até sete anove vezes a área do terreno (ZAC 2 e 3) mediante pagamento de contrapartida financeira (Outorga Onerosa) e sem que qualquer previsão de isenção, redução para casos de Habitação de Interesse Social (HIS). E mesmo a indicação de flexibilização dos parâmetros urbanísticos (art.298) para Empreendimento de Habitação de Interesse Social (EHIS) pode levar a diferentes interpretações que divergem do princípio norteador desejado”.

A crítica ainda se estendeu ao chamado “marketing territorial”, que, de acordo com a organização, é preciso ser compreendida a partir da distinção entre os pontos de ativação urbana considerados como mobiliários de turistificação, como Cadeira Gigante, Cavalo Marinho do Marco dos Corais, não podem ser confundidos com a paisagem cultural, que se trata de um conceito voltado a práticas culturais consolidadas pelo povo – moradores,  maceioenses, não turistas.  Clique e baixe a nota completa do IAB-AL sobre o Plano Diretor

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU-AL) também atentou, sobre importância de analisar o projeto encaminhado. O presidente do Conselho, Geraldo Majela Faria, relatou ter acompanhado todo o processo de audiências públicas, assim como todas as contribuições técnicas e com a participação ativa da sociedade com demandas e sugestões. Também declarou que o Conselho possui um Grupo de Trabalho formado por especialistas de diversas áreas, que estão debruçando sobre todo o documento para, só então, emitirem uma avaliação preliminar. Além disso, uma reunião ocorrida na sede do Conselho reuniu especialistas e sociedade civil para intensificar mais o debate.

Para o presidente Geraldo, o envio do aguardado documento é um avanço, porém é necessário que este texto seja discutido em audiência pública para toda a sociedade e especialistas.

“A construção deste novo Plano Diretor de Maceió foi longa e recebeu muitas contribuições técnicas. Cabe agora avaliar o texto, defendendo o bom planejamento urbano, que permita à cidade de Maceió se desenvolver aproveitando as suas potencialidades socioeconômicas e naturais com sustentabilidade, preservando o direito de todos, a mobilidade e inclusão. Por ser um documento extenso, estamos analisando o que está posto, para então pontuar nossas considerações”, disse o presidente.

Especialistas constroem nota conjunta com apontamentos prévios sobre o Plano

A partir de uma análise parcial do Plano Diretor enviado, o Movimento BR Cidades, núcleo Maceió, reconhece que diversos temas levantados pelas comunidades, técnicos, nos espaços participativos prévios, foram considerados dentro dos princípios e macroestratégicas do Novo Plano, a exemplo do adensamento orientado e da preocupação com as questões de paisagem e mudanças climáticas. Entretanto, é levantada a importância de que os termos para concretização dessas medidas sejam mais precisos. “Aprofundar a análise dos parâmetros urbanísticos que materializam essas intenções é imprescindível, uma vez que já se identifica a possibilidade de adensamento por verticalização no Setor de Preservação de Entorno do Jaraguá e na Planície Litorânea Sul, que possui outras implicações, principalmente no âmbito da preservação do sítio e de edifícios históricos e de sua paisagem”.

O texto, assinado por Caroline Santos (FAU-UFAL e BR Cidades Maceió, Débora Cavalcanti FAU-UFAL, e Airton Omena Jr – BR Cidades Maceió) celebra os avanços e registra preocupações em torno do documento.,

Em concordância com as ponderações do IAB, a nota registra que, dada a complexidade do material apresentado, torna-se preocupante a ausência de apresentação do Plano Diretor para o Conselho antes do envio ao legislativo municipal, de modo que agora caberá de fato à Câmara Municipal que realize um processo participativo e que garanta transparência em toda a discussão antes da votação.

A necessidade de debate transparente e social se dá pela emergência desses interesses conflitantes, como é o caso de limitar a verticalização. Problematizada pelo Mercado Imobiliário, essas limitações são celebradas por especialistas em urbanismo e ambientalistas do BR Cidades. Para os integrantes do movimento, houve avanços importantes voltados à limitação da verticalização no Litoral Norte, interrompendo o ciclo de edifícios altos na faixa entre a AL-101 e o mar, que tanto impactam no meio ambiente e na vizinhança. Além do mais, ressalta a importÂncia do recuo progressivo, “que passa a ser definido considerando a classificação da via (largura) e o gabarito a ser adotado (altura do edifício), de modo que quanto maior a altura pretendida, maior deve ser  o recuo. A medida visa controlar o adensamento, garantir a ventilação e iluminação natural, pois se observa um sombreamento progressivo com o modelo de verticalização atual.”

Confira os apontamentos apresentados pelo Movimento no que diz respeito às questões ambientais:

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Leia na íntegra o Posicionamento BRcidades Maceió – plano diretor (3)

Território afetado pela Braskem: uso não é posse

O debate sobre a mineração também aparece na avaliação dos movimentos sociais, especialistas e pesquisadores. Há um certo consenso no que diz respeito à destinação satisfatória do uso do solo que foi afetado pelo desastre-crime provocado pela Braskem para construção de parques ambientais e unidade de conservação, além da proibição de que a Braskem utilize o espaço para qualquer finalidade econômica. Entretanto, foram também expostas algumas preocupações.

Na nota do BR Cidades, o movimento atenta para que se enfrente a discussão sobre a titularidade dos territórios afetados pela mineração, para além de seu uso. A bióloga e integrante do MAM, Neirevane Nunes, endossa a preocupação. “Para além da discussão do futuro da áreas impactadas, tem que ser discutida a Titularidade delas. Se conseguirmos ao final que o Plano Diretor realmente venha impedir que a Braskem edifique nelas será uma vitória importante sim, mas não podemos parar aí, não podemos permitir que ela saia lucrando com seu crime se tornando proprietária do nosso território. É urgente questionar o acordo da Braskem e a Prefeitura de Maceió que colocou nas mãos da mineradora a propriedade sobre os espaços públicos como ruas, praças e avenidas. Como também questionar o acordo de 2020 da Braskem com as autoridades que entregou de bandeja nossos imóveis a Braskem. Não houve indenização o que tivemos foi uma espoliação gigantesca e violenta com contratos de compra e venda.”

A presidente do Instituto para o Desenvolvimento de Alagoas (Ideal),  arquiteta e urbanista Isadora Padilha, acrescenta: “O Plano Diretor traçou uma a zona de monitoramento e reparação na área exata dos bairros que foram evacuados, mas tem outros trechos dentro desse zoneamento. Eles  marcaram dois polígonos, que é um polígono que é a área de incidência das minas. O outro polígono que seria de borda. E aí, não está muito claro como aquilo foi delimitado. Por que aquilo é o polígono das bordas? O que significa e é baseado em quais critérios? O que existe é a gente falar que há uma borda. Quais são os parâmetros para delimitar essa borda?”, questiona.

“Quando eles compõem essa zona de reparação e monitoramento, de colocar uma floresta, ter parque, agrofloresta, uso cultural… qual vínculo legal eles colocam? Esse é o ponto. No plano diretor, eles não estão questionando a posse. Eles falam sobre o que é permitido fazer naquela área. Então, se eles falam reserva, por exemplo… Só que, no caso dessa propriedade, eles não discutem a posse. Eles discutem o uso, e estão dizendo que a destinação vai ser social, cultural, de lazer, Não pode ser econômica ou residencial”.

O problema é quando inserem a área num conceito de reserva. “Uma reserva é uma RPPN, e por lei, por legislação, ela é uma reserva privada. O que acontece? O proprietário, voluntariamente, decide doar aquela área para que ela seja ad eternum, ad infinitum, uma área verde, uma área natural. Não pode, nenhum descendente, quem mantiver a posse, não pode fazer outra coisa que não seja a RPPN ali. Só que, assim, isso ratifica a posse, porque é privado. Então, você está dizendo, vai ser uma reserva privada. E isso ainda é uma questão a ser discutida. Aí, a outra coisa, eles colocam que não pode usar o residencial, mas falam da área servir para estoque habitacional. Então, assim, não pode ser residencial, mas pode ser estoque habitacional como? É  como se fosse para pessoas realocadas, mas nisso existem várias discussões acima. Existe uma discussão até de caráter ético. É correto você trazer para a área de volta algumas pessoas quando a imensa maioria foi retirada e não vai voltar?”

Um outro elemento trata-se da Zona Especial para Preservação Cultural, a ZEP de Bebedouro “São zonas que compreendem Jaraguá, Centro, Bebedouro, Pontal da Barra, Fernão Velho, e, agora, vi que colocaram mais uma que é do Litoral Norte. Vi que diminuíram o limite, mas mantiveram todas. O que  acontece é que há legislação que impede demolição de ZEPs, mas tivemos demolições ainda assim. As listas entregues pela Prefeitura foram reduzindo cada vez mais, e não há a lista dos imóveis nesse novo plano diretor. Então qual garantia que se tem sobre essa não demolição?”, questionou.

Cemitérios

A apreensão de urbanistas também apontam para a crise dos cemitérios, que já foi alvo de vistorias e diversas notas a darem conta do alto grau de superlotação, abandono e pessoas sepultadas em condições de extrema precariedade. A situação foi ainda mais agravada, conforme alertou a bióloga Neirevane Nunes, após a interdição do cemitério Santo Antônio ocasionada pelo desastre-crime da Braskem. Nunes estende a discussão em artigo publicado no site Folha de Alagoas, ao relatar que pessoas precisaram criar filas para sepultar seus entes queridos, podendo levar a esperas de até três dias, tendo de realizar o sepultamento em covas rasas. Ademais, as questões ambientais são igualmente apontadas com agravo, em razão das covas rasas. Ao registrar uma pesquisa realizada pela Universidade Federal de Alagoas que trata da contaminação de necrochorume na parte baixa da cidade.

“Um estudo realizado pela mestra em Recursos Hídricos e Saneamento da Universidade Federal de Alagoas (Ufal) Florilda Vieira dos Santos, entre 2009 e 2010, revelou que os cemitérios de Maceió estavam contaminando os lençóis freáticos da parte baixa da cidade. Por meio da coleta de amostras de água, foi investigada a contaminação de fontes subterrâneas em dois cemitérios de Maceió: Nossa Senhora Mãe do Povo, em Jaraguá, e São José, no Trapiche da Barra.”

Leia o artigo completo clicando aqui: Maceió: onde não se tem onde cair morto.  

No texto de revisão do Plano Diretor, entretanto, as linhas que tratam sobre regulamentação dos cemitérios estão mais vinculados à suas restrições:

“I – não poderão se localizar na Zona de Adensamento Controlado da Planície Litorânea Central – ZAC 1, Zona de Ocupação Controlada da Planície Litorânea Norte – ZOC 1, Zona Especial de Preservação Cultural da Planície Litorânea Norte – ZEP 6 e Zona de Ocupação
Controlada da Planície Lagunar – ZOC 3.
II – serão separados das propriedades adjacentes por vias com largura não inferior ao mínimo estabelecido neste Plano Diretor Participativo;
III – disporão de sistema viário interno com vias de rolamento de largura mínima de 6 m (seis metros);
IV – observarão as restrições urbanísticas e institucionais representadas no Mapa 4 – Restrições Urbanísticas e Institucionais do Anexo III deste Plano Diretor Participativo.”

No mais, é estabelecido um prazo de 12 meses, a contar desde a publicação do Plano Diretor Participativo para que o Poder Executivo Municipal adore providências sobre licenciamento, implantação e operação de cemitérios, inclusive verticais, e crematórios.

Mudanças, correrias e eleições

Muito embora a correria e as disputas mencionadas na reportagem não se tratem das eleições, o acirramento do período eleitoral atravessa as articulações e decisões, causando transformações repentinas em momentos estratégicos. Nesse caso, a surpresa ficou por conta das recentes mudanças no próprio  Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano e Ambiental de Maceió, o IPLAM – entidade responsável pela produção da minuta e condução de todas as etapas do PD, e hoje considerada, por sua vez, uma controversa supersecretaria que incorpora, além de projetos, os próprios licenciamentos sob atribuição do Município.

Nos últimos dias, o vereador Chico Filho, que conduz o encaminhamento do Plano Diretor na Câmara, também trocou a sigla partidária para o PSDB, acompanhando João Henrique Caldas: na sequência, recebeu o comando estrutural do IPLAM e nomeou como nova diretora a engenheira civil Cheila Belarmino para o cargo.

Entre análises técnicas e articulações políticas, o foco do debate para os que defendem o direito à cidade se mantém com a mesma configuração e as mesmas reivindicações: tempo de análise, debate, participação coletiva e que as distribuições territoriais, suas premissas, diretrizes e regulamentações incluam os interesses de segmentos econômicos, mas não sejam – a custo da própria vida na cidade – engolidos por eles.