Após décadas de espera, finalmente o novo Plano Diretor chegou à Câmara de Maceió, trazendo mais de 650 artigos. O texto estabelece quanto se pode construir em diferentes áreas da cidade, a altura que os prédios podem alcançar e a parcela de cada terreno que deve permanecer em solo natural. Ainda assim, porém, quem acessar a minuta pode encontrar questões em aberto sobre tais pontos. Essa é a avaliação do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU/AL), que entregou aos vereadores um estudo sobre a proposta da Prefeitura. O documento aponta lacunas nas regras para determinadas zonas e questionou se a infraestrutura dos bairros comporta o volume de construção previsto.

Protocolado em 29 de outubro, dia da primeira audiência pública da fase legislativa, o parecer reúne alertas e sugestões para 29 dispositivos. Uma das preocupações dos especialistas é o que os vereadores estarão, de fato, decidindo ao votar a lei. Segundo o grupo, parte das regras ficará para regulamentação posterior, sem prazo ou método definido.Outras regras já aparecem no texto, mas são questionadas pelos efeitos que podem ter sobre a arrecadação do município, a acessibilidade das ruas e a ocupação da faixa litorânea, sobretudo o Litoral Norte.

O parecer conta com anuência de 17 arquitetos e urbanistas e cobra do município responsabilidades concretas, como garantir percursos acessíveis, definir limites de construção compatíveis com a infraestrutura e divulgar os dados de risco das áreas atingidas pela mineração. Para o presidente do CAU/AL e professor emérito da Universidade Federal de Alagoas (UFAL), Geraldo Majela Faria, a iniciativa cumpre seu papel institucional e evidencia a entrega profissional dos arquitetos e urbanistas para a sociedade.

LEIA O ESTUDO NA ÍNTEGRA

“Uma das missões do CAU/AL é orientar o desenvolvimento urbano sob ótica do Estatuto das Cidades e das demais Leis que regulam a ocupação do território. Somos nós arquitetos e urbanistas os profissionais especializados em planejar uma cidade que atenda a população e não somente a especulação financeira. Temos a oportunidade de não repetir os mesmos erros do passado e evitar uma cidade caótica, estrangulada e vulnerável às condições climáticas”, resume o presidente.

Confira abaixo os principais pontos questionados pelos especialistas.

REGRAS DE CONSTRUÇÃO FICAM PARA DEPOIS

Segundo o CAU, faltam tabelas que definam, em áreas estratégicas, quanto se pode construir, qual altura os prédios podem atingir e quanto do terreno deve permanecer com solo natural. A minuta deixa parte dessas decisões para regulamentações futuras, sem estabelecer prazo nem método. Para o conselho, isso gera insegurança sobre quais limites serão aplicados no licenciamento.

O VOLUME DE CONSTRUÇÃO PODE SUPERAR A CAPACIDADE DOS BAIRROS

Nas chamadas Zonas de Adensamento Controlado, a minuta prevê coeficientes de aproveitamento de 5 a 9. No limite superior, um terreno de 1.000 m² poderia comportar até 9.000 m² de área construída computável. O grupo questiona se as redes de esgoto, drenagem, energia e transporte dessas regiões suportam a ocupação permitida.

A VERTICALIZAÇÃO DA FAIXA COSTEIRA PODE AGRAVAR ALAGAMENTOS

O CAU/AL questiona a previsão de prédios de até 62 metros em trechos de solo arenoso sob influência das marés e o estímulo a novas construções em áreas da Planície Costeira Sul e Central, que são consideradas já saturadas. Diante da elevação do nível do mar e do lençol freático, o conselho defende edificações mais baixas nesses trechos, preservação da restinga e das faixas de proteção e manutenção de áreas onde a água possa infiltrar.

O MODELO DE LICENCIAMENTO PODE DEIXAR LACUNAS NA ACESSIBILIDADE

O estudo ainda questiona o licenciamento por autodeclaração para obras e reformas de até 750 m² e a fiscalização limitada à calçada em frente a cada imóvel. O problema aparece no trajeto de quem anda a pé ou usa cadeira de rodas: um trecho pode estar adequado e terminar em um degrau na divisa com o vizinho. O CAU/AL propõe responsabilidade compartilhada: o proprietário cuida do seu trecho, e o município planeja e padroniza o percurso para garantir a continuidade das calçadas.

OS DESCONTOS PODEM ZERAR A CONTRAPARTIDA DE QUEM CONSTRÓI MAIS

A Outorga Onerosa do Direito de Construir é o valor pago ao município para construir acima do limite básico de um terreno. Segundo o CAU/AL, a fórmula da minuta permite acumular descontos até reduzir essa cobrança a zero. Na avaliação do grupo, isso compromete recursos que poderiam financiar habitação de interesse social, transporte, saneamento e outros investimentos coletivos.

EXCEÇÕES PARA GRANDES EMPREENDIMENTOS PRECISAM DE CONTROLE PÚBLICO

O conselho rejeita o uso de outro instrumento, a Outorga de Alteração da Dinâmica Urbana, para flexibilizar regras em favor de empreendimentos de grande porte ou de atividades poluidoras classificadas como Nível IV. Defende que eventuais flexibilizações passem por audiência pública e por avaliação técnica do Conselho Municipal de Desenvolvimento Territorial Sustentável.

O DESTINO DOS BAIRROS ATINGIDOS PELA BRASKEM PRECISA ESTAR PROTEGIDO EM LEI

Para a Zona de Monitoramento e Reparação, o CAU/AL pede regras expressas que impeçam a exploração econômica predatória do território pela própria mineradora e garantam sua destinação ao interesse coletivo. O grupo também defende que a Prefeitura avalie e divulgue diretamente os relatórios periódicos de risco, em canais de amplo alcance, e que a área seja reconhecida como lugar de memória e de respeito aos direitos das comunidades atingidas.

MAS O QUE DE FATO É ESSE ESTUDO?

O documento é um parecer técnico elaborado pelo Grupo de Trabalho (GT) do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU/AL) e traz contribuições e propostas de alteração à minuta enviada pelo Executivo. O material está aberto para consulta pública da sociedade, possui mais de 60 páginas e reúne uma análise profunda, estruturada em diagnósticos, distribuídos por cinco eixos temáticos.

Para isso, o GT do CAU/AL se debruçou sobre o texto da minuta do Projeto de Lei Municipal que institui o novo Plano Diretor de Maceió, encaminhado ao Legislativo no início de abril deste ano, pela Prefeitura de Maceió.

O documento aborda pontos de Governança e planejamento urbano, função social da propriedade, justiça urbana, crise climática, mobilidade, parâmetros urbanísticos e licenciamento.

ANTES DA AUDIÊNCIA, O QUE OS URBANISTAS JÁ APONTAVAM?

Três dias antes do CAU/AL protocolar o parecer, Wanessa Oliveira, aqui da Mídia Caeté, ouviu especialistas que haviam acompanhado a revisão. O urbanista e professor da UFAL, Dilson Ferreira, já levantava uma questão que reaparece no estudo do Conselho: como os moradores poderão acompanhar o risco nos bairros atingidos se os dados ficarem concentrados na Defesa Civil? “Para ter zona de monitoramento e reparação, precisa ter dado público”, disse à reportagem.

Ao examinar os 656 artigos da proposta, Dilson identificou 18 subplanos e regras que, em sua leitura, entram em contradição. Citou a restinga, que aparece em dispositivos de preservação e também em trechos que abririam caminho à ocupação. Apesar da extensão da minuta, ele avaliou que a Lagoa Mundaú, os manguezais e as comunidades tradicionais do Pontal da Barra receberam pouca atenção.

A professora da Ufal Débora Cavalcanti chamou atenção para quem consegue morar nas áreas mais valorizadas de Maceió. À medida que novos edifícios ocupam essas regiões, observou, parte da população segue em grotas ou em conjuntos habitacionais distantes do trabalho. Para ela, há uma “verticalização descontrolada incompatível com o sistema viário e de saneamento da cidade”.

Débora e a ambientalista Marisa Beltrão também questionaram o caminho percorrido pelo texto até a Câmara. Segundo elas, o Conselho do Plano Diretor participou da elaboração, mas não recebeu a versão final para avaliá-la antes do envio aos vereadores.

Em resposta à Mídia Caeté, o Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano e Ambiental de Maceió (IPLAM) afirmou que o participou de várias reuniões, e que a Prefeitura tornou a minuta pública assim que a encaminhou ao Legislativo. Cabe agora à Câmara decidir quais dessas contribuições entrarão no texto que será levadTodos os postso.

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O QUE DIZ A CÂMARA DE VEREADORES DE MACEIÓ?

Entramos em contato com a Câmara de Vereadores de Maceió, por meio da sua assessoria de imprensa, porém não tivemos retorno até a publicação desta matéria.